業者間の暗黙壊します...｢賃貸契約 初期費用減額術｣ その2 仲介手数料編
本日は名古屋市「西原珈琲店 栄店」から先日の続き｢賃貸契約 初期費用減額術｣その2 仲介手数料編を送ります。
仲介手数料とは…
お客様が賃貸契約する場合には不動産会社に来店し、条件に合った部屋を探し、内覧する、そしてご契約する。という流れがあります。
不動産会社はお客様のご要望を伺い、時には難題なご用件もお受けします。ご案内の際には内見手配をし車でご案内してくれます。また契約書類の作成や入居にあたっての審査、時にはオーナーサイドとの交渉も行ってくれます。そうしたステップのお手伝いをする手間賃が「仲介手数料」となります。
また、審査が通らなかった、キャンセルしたい等、ご成約にならなかった場合には、一切発生しない費用なので、部屋を決めてはじめて支払う成功報酬型の手数料と言えます。
営業マンとしては時間と手間をかけたお客様が決まらないと1円の収入にもなりません。
また、お客様からすればそのための費用ということが解って頂ければ、ご要望等は遠慮なく頼って手間をかけて大丈夫だということです。
仲介手数料は実は半月分が原則
実際には借主のお客様が家賃の1か月分の仲介手数料を払うことが多いのではないでしょうか。
実はお店の営業マンでさえ、あまりここの知識が知らない方は意外に多いんです。
私も宅建士の免許を持っているにも関わらず、一ヶ月分の請求が当たり前と思って営業していた経験があります。
建設省告示第1552号
【第四 貸借の媒介に関する報酬の額】宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。
そう、お客様の承諾を得ている場合に一ヶ月分を請求できるのです。
知らぬ間に暗黙了解の風潮が流れて続けている業界ですが、お客様がここの知識を持っていれば交渉にも役立つでしょう。
では仲介手数料が安いことがほんとにお得なのか?
例えば、ちまたのポータルサイトやCMなどで客付け用に仲介手数料半額をうたっている会社があります。
私もたまにお客様に成り代わって、業者に見積もりを作らせるのですが、純粋に安くしている会社はまず少ないです。(中にはあります)
安くするからには必ず’理由’があるのです。
礼金が付いている、いらない有料付帯サービスが付いている(24時間サポート、除菌消臭代等)、弊社の提携するなんとかをご利用する場合に..とか何とかを余計にくっ付けてる場合が多いです。それでも純粋に安くしている会社も中にはあります。
・仲介手数料減額交渉例
1.お問い合わせ時に交渉する。
もしポータルサイトでお気に入りの物件が見つかったら複数社に見積もり問い合わせメールを行いましょう。
現在、どこの不動産会社でも存在する物件は他社物件含めすべてご紹介できる業者間環境です。
掲載会社等近い不動産会社の問い合わせメールに物件名と質問欄に「大体で良いので見積もりをPDFで下さい。仲介手数料半額以下にしてくれる会社を探しています」と送ってください。
元気な会社なら5社くらい送ると1.2社くらい返答があります。
また大手の半額でやっているエイ〇〇等にも送ってみてください。
そうするとその物件の大体の相場金額がだんだん見えてくるはずです。
また人気物件では一つの物件に何社も掲載が被っている場合があります。
中にはタイトルに「弊社でご成約のお客様に限り仲介手数料無料」などうたっている会社もあります。’他の取扱店舗を見る’の項目も忘れずにチェックしてみましょう。
不動産会社も客付けに必死です。
この前私がお客様に成りすまして問い合わせた物件があったのですが、返信メールに「弊社なら仲介手数料無料とフリーレントもくっ付けます!!」と返信がありました。おまけが付く元気な会社も中にはありますので、ご参考下さい。
しかし、初期のメールや電話でのお問い合わせ時では中々期待が厳しいのも事実です。
「なぜか?」不動産会社のスタッフは日々様々なお客様の案件に応えています。
まだ顔を見えていない架空のお客様のご要望をその都度応える元気は少ないと思ってください。
2.不動産会社に来店して交渉する
まずは、お気に入りのお部屋を探すことが何より一番の目標です。
物件が見つかって仲介手数料を減額したい場合には、見積もりを出してもらった後に担当する営業マンに直球で言ってみましょう。
「仲介手数料って安くなりませんか?」
営業マンも売り上げが減るのは痛いので、様々な返しを持っています。
「一ヶ月分は弊社のほうで定まっていますので。その分..」
「今回の物件はオーナーさんに一ヶ月分とお願いされておりまして..」等
ありもしない嘘も言ってきます。
関係ありません。安くしましょう。
必ず営業マンはお客様の懐を探ってきますが、絶対に懐具合は見せずに濁し続けてください。
いくらまでOKになってしまうとそこで金額が決まってしまいます。
演技でも構いませんので、営業マンの前ではお金が無い表情をし続けてください。
後はお客様からの駆け引きになってきますので、一ヶ月分無料から攻めていきましょう。
例えば賃料5万円 初期費用20万円の場合
「 他社さんでは無料でいいって言われたんですが.. 」
「 安くしてくれる会社で決めたいと思っているんですが.. 」
「 兄が不動産会社で働いていて.. 半月分が原則って聞いてるんですけど.. 」
「 今回オーナーさんから何カ月分もらえるんですか? 」
「 色々と出費が重なりそうで、ちょっと足りなくなりそうなんです。頼める人もいないし、もちろん払いたいと思いますが、払えなかった場合、どうなりますか? 」
「 お兄さん(営業マン)から引っ越し祝いで1万引きみたいな感じないんすか 」
大体ここら辺を言うと営業マンも安くするご提案を何かしら言ってきますので、後はどこまでいけるかの線引きをお客様で判断して下さい。
全然安くならない場合は退店して大丈夫です。
そう、退店してください。お客様の望むご要望に応えられない営業力しかもっていない会社と見切りをつけて大丈夫です。不動産会社は近くにいっぱいあります。
もちろん安くする他社で決めると言えば大概安くなりますが、ならない場合でも他社に行けばもっと安くなる確率は上がります。
電話で結構です。近隣にある不動産会社に「 今〇〇会社行って内見も済まして申し込むだけなんですけど、ちょっと高いんです。
御社って仲介手数料とか安くなります? 」
電話が来た不動産会社でどれだけ忙しくても、断る会社はまずないでしょう。何の手間なく決まるお客様が来るのですから。
仲介手数料の金額は会社によって様々です。
会社で一律で決まっている。店舗ごとの店長の裁量で決めている。担当営業マンの匙加減で決めている。
また一切の値引きに応じないプライドの高い営業マンももちろんいます。
仲介手数料の額で決めるかよりもトータルした金額の判断で決めることを勧めます。
営業マンも感じの良いお客様ならその期待に応えてくれるでしょう。
例えば初期費用22万円でお金のない素振りを見せれば飛び跳ねた2万円くらいはフィーリングが合えば安くしてくれます。
ここまでお読み頂けたら一通りの交渉力はもう備わっていますので、次回の引っ越しの際には是非挑戦してみて下さい。
以上、お読みいただきありがとうございました(^^)
これからも随時更新していきます。
また、お悩みの方が居ましたら、コメントやプロフィール欄のメールからご連絡お待ちしております。
