業者間の暗黙壊します...｢賃貸契約 初期費用減額術｣ その1 礼金編
SKE48劇場
名古屋に越してから一度は行きたいと思っているが、やっぱりまだ自粛中
名古屋に来てﾁｮｯﾄ驚いた光景
高級ブティックのLOUIS VUITTONの隣に焼き肉屋ｻﾝ...。イメージが...(*_*)。VUITTONショッピングを楽しんだ後に焼き肉の臭いがしたら結構ヒクと思うのですが...。
本日は先日のブログでもう少し話したかったので、賃貸契約の初期費用削減術を続きでご紹介します。
kakiukon.hatenablog.com
賃貸物件のお引っ越しで不動産会社を利用した方は大体どのようなものが掛かって算出されて請求されるか大体想像が付くと思います。敷金、礼金、仲介手数料、保証会社利用料等...
もちろん安いに越したことはないが、｢一般的な請求ならしょうがないでしょ。｣と思いの方、
｢もったいないです。｣
なぜなら賃貸業界程、値切るのが簡単な業界はないからです。洋服屋さんや電気屋さん、アメ横のマグロよりも簡単に安くできます。
お客様の中には｢担当の営業マンに良くしてもらったので、別にそこまでは...｣とお考えの方もいますが、正直な話、担当の営業マンも契約が終われば一生会わないであろう他人です。
大概、別れの挨拶では｢また機会があったら宜しくお願いします(^^)｣で最後。
一般的なお客様の場合でまた知人を紹介してくれたなんてことは、私はほとんどありません。
｢なぜか？｣不動産会社は今や無数にあります。お客様も迷惑が掛からない程度に進めてくれれば正直、誰でも良いからです。
そんな関係性で、お客様が不動産会社に気を遣うのは馬鹿らしいと思いませんか？私はそう思っています。だから安くしましょう。
ご参考で構いません。
ほんの一例をご紹介いたします。
1kタイプの一般的な物件を添付しました。必要な箇所のみ添付しています。
高いですね...高いです(-_-)
安くなる項目の左端に※を付けました。
「え!って」思いの方...そう、ほとんどがお客様の営業力次第ですべてゼロ円にすることも可能なんです。
そんな中で、本日は項目分けして「礼金」部分の初期費用減額術をお伝えします。
【 その1.礼金編 】
その名の通りオーナーさんへの謝礼金とお客様は思いですが、実は業者間では担当の営業マンの売上に入ることが多いのです。
先日のブログでもお話しした不動産会社の売上｢広告料｣ですが、このお客様の礼金が成約後に広告料として化けるです。上記添付図面参照
お客様はオーナーさんに、払ったものと思いですが、裏ではそんなことをしているのです。勝手にほとんどの会社が...。
業界用語では「礼金のっけ」と呼び、聞いたことがある方もいるでしょうが、ほとんどオーナーさんへ届かないものと思って頂いたほうが良いです。私なら礼金付き物件は避けることをおススメします。
「 それでもお気に入りの物件に礼金が付いていたら... 」
そんなものは安くするというか無くしましょう。
｢ 礼金無くして下さい ｣と直球で言って下さい。
可愛く言うと｢礼金を払うってことが今まで無くて、正直抵抗があるんです。もし無くなってくれたらこの物件で決めたいと思ってるんですけど...｣とお客様から営業を掛けるんです。
ただ、営業マンも売上が減るのは痛いので｢では、お申込みをしてからオーナーさんへ交渉してみます｣と必ず言います。
そう、礼金削りありきで申込むのです。
無くなったら契約するといえば、大概通ります。
それでも通らない場合はキャンセルを伝えて下さい。
営業マンも時間掛けた決まるお客様を手放すのは痛いので、他の項目の減額など必ず安くする提案をしてくるでしょう。 ご参考下さい。
「 ごめんなさい！ ちょっと急いでて本日はここまでにします(>_<) 」
これからも随時更新していきます。
また、お悩みの方が居ましたら、コメントやプロフィール欄のメールからご連絡お待ちしております。
なお、ブログアップする内容の当事者にはご了解を得て投稿させて頂いております。
20代女性 ’’初期費用0円’’でご成約 「 初期安物件の探し方 」
今回ご成約頂いた初期費用0円での物件
名古屋栄から自転車で15分、賃料管理費込みで4,8万円のRC、バストイレ別の南向きで洋室7帖の最上階角部屋。外観はモザイクかけます。
本日は名古屋市栄のベローチェから先日のご成約案件をご紹介します。
先日SNSで初期費用でお悩みとのご相談を20代女性の方から受けました。
知人が栄でネイルサロンをOPEN予定が決まり、前々から一緒に働くお話を続けていたのですが、引っ越し費用が...とのお悩み具合でした。
「色々と不動産会社に問い合わせているのですが、どうしてもお金が足りなくなりそうで...あまり条件は問わないのでそういう物件はありませんか?」
お引越しで一番困るのがお金の問題。
前々から計画を立てていても日々の生活でいっぱいです。
また突発的な出費などが入ったらとても貯金などできません。
今回のお悩みを聞いて強く心情が良く伝わりましたので、お金の作り方のご提案や暗黙引っ越しのご提案は致しませんでした。
ただ一つ、「私が必ず解決致しますので、もう他社の不動産会社には問い合わせなくて大丈夫です」と。
お客様のご条件を聞き、不動産会社に問い合わせている旨は聞いていたのですが、それでも高いとなると、最下レベルの金額の提示が必要と判断しました。
しかし、私も生活がありますので、あからさまな安売りは出来ません。
それでは、プロからの「 初期安物件の探し方 」の1例をお伝えします。
1.敷金礼金保証金0
2.フリーレント適用
3.室内清掃費用の退去時精算
他、様々な探し方はありますが、上記の3つをクリアすれば、賃料5万円程の物件なら初期費用5万円～10万円くらいまでは見込めるでしょう。
1.2での探し方は皆さんももちろんご存じでしょうが、問題は3.室内清掃費用の退去時精算です。
敷礼が無い物件は9割方この室内清掃費用枠があります。大体の物件で一ヶ月分くらいなので、そこを崩せればでかいでしょう。
そして今回、私もお客様のご条件にピッタリで初期費用0円を目指せる物件が見つかりましたが、この室内清掃費用が契約時精算となっております。
「 関係ありません。退去時に回せるように営業をかけましょう。 」
そう、ブログをお読みの方でも今度お引越しの機会があったら是非試してください。
「 室内清掃費用って退去時に回せます? 」
しかし、初期の電話やメールでのお問い合わせ時では中々期待が厳しいです。
「なぜか?」不動産会社のスタッフは日々様々なお客様の案件に応えています。
まだ顔を見えていない架空のお客様のご要望をその都度オーナーサンにお願いすることは厳しいです。
ご入居の意思表示が見えて初めて通用します。ご希望の物件があったら不動産会社にご来店して、思いを伝えましょう。担当の営業マンも「 決まるなら...(*_*) 」と力になってくれるはずです。
しかし、業者から業者だとすぐ合否がわかります。今回も前に退去時精算の事例があったので、すぐにOK返事がありました。
他、崩せるものはあまりなかったので、見積もりをオーナーサイドから頂きました。
月末入居で¥48,347。そこから仲介手数料の一ヶ月分を足すと10万円近くなります。
そう、これを0円にします。
現在の不動産会社では無理な安売り(営業マンが被る等)はご法度で、宅建協会にクレームでも入れば会社には監査が入ってしまいます。会社の責任者も常にピリピリしていますので、初期費用0円の期待に応えられる会社は今やほとんどないでしょう。
今回の0円の仕組みは業者間暗黙のもので、ご成約の場合オーナーサイドから2ヶ月分の広告宣伝料がもらえます。
聞いたこともあるかと思いますが、不動産会社の営業マンは仲介手数料の他にこの広告料が大きく売り上げに繋がるので、皆躍起になるのです。
なので輩業者に行くと広告料がついていない物件希望のお客様には''消し''の営業をかけます。「実はお隣が問題のある方で...」「実は前の入居者が家賃滞納で夜逃げしまして、この前見に行ったら黙って飼っていた猫がいたみたいで、その部屋の中で死んでたんですよ...」とありもない話を吹っ掛けて物件を消すのです。
こういった類のお話を聞いたらまず信じないことです。退店して他の不動産会社に問い合わせましょう。
( あからさまに言い過ぎました、そんな会社は一部ですので、ご安心ください...('_') )
今回の案件に戻りますが、オーナーサイドからの広告宣伝費ですべて相殺させて頂きます。
お客様に物件をご紹介したら、喜んで下さり、是非お願いしますとの返答。
仕事が忙しく遠いのでご案内は写真動画でお願いしますとのことで手間も省けて私も助かりました。
広告宣伝費¥90,000-¥48,347-¥5,000(鍵交換費他雑費)-仲介手数料0円
私の利益的にもギリギリ残り、他の手間も無かったのでこんなもんでしょう。
入居時には重要事項の説明で一度お会いしましたが、「ほんと、大丈夫なんですか?」と心配そうでしたが、「ご安心ください、もう契約終わってますよ(^^)」と一言。
今回、実はお客様にはお願いしていたことがあります。
「 管理会社さんには黙っててくださいね 」
そう、管理会社さんからの請求(¥48,347)はのちに振り込まれる広告料で相殺できるので、お客様の名義で私が振り込みました。
これも今回、お客様からお引越し事情の強い思いを感じられたからです。
コンタクトをとる中でお客様との信頼関係が続かなかったら、今回の案件もなかったでしょう。
「 これからの新しいご生活を応援しております。 (^_^)/~」
以上、お読みいただきありがとうございました(^^)
これからも随時更新していきます。
また、お悩みの方が居ましたら、コメントやプロフィール欄のメールからご連絡お待ちしております。
営業力とは... 「笑顔を忘れた営業マン」 自力で稼ぐ商売の方へ
本日の営業チラシ「疲れた営業マンへ」企業秘密なのでモザイクかけます
これ晩酌好きな方へおススメです。もう5,6年飲んでて毎日調子いいです。
本日は名古屋市栄の不動産会社にチラシをもって営業回りに行きました。
あまり効果は見込めませんが、お店の雰囲気を知りたくてたまに行います。
忙しく空元気なお店や暗～いお店、お客様でないとあからさまに嫌な顔をするお店や来店しても出迎えにすら来ないお店...様々な顔があります。
15件程回り、感じたのは昨今の状況もあり、皆暗いです。
本当にこれがお客様をもてなす商売かと疑うレベルでした(*_*)
コロナ影響で営業会社も皆必死なのが伝わります。
自力で稼ぐ気持ちでないとあっという間に潰される圧がそうさせるのでしょう。
しかし、笑顔を忘れた営業マンが広告掲載やデスクに必死だと、いざお客様が来ても満足に対応できないでしょう。人間力が失われています。
暗いままだと余計なマイナス要因がどんどん膿でます。明るく生きましょう。
気持ちが暗くても、笑いながらパソコンを打ちましょう。一人で笑いながら働いてても「可笑しいやつ...」とまた笑ってくれる人がいます。そしてお客様が来たら全力で走って行って全力の笑顔で出迎えて下さい。
本日はそんなこんなで「営業力」について、独自の考えを勝手にお話しします。
営業職につかない方も考えることはあるでしょう。
自分の営業力はどのくらいのレベルなのだろう...と。
自分の仕事力は会社にどのくらいの価値があるのだろうと。
あえて定義をするなら、「顧客価値の実現、顧客満足の提供と引き換えにお金に換える力」と私の中では認識付けています。
営業力とは、なにかひとつの能力に秀でているからといって実現できるものではありません。様々な培ってきた能力の総合力です。
「情報力や知識、提案力、行動力、説得力、人間力、判断力、プレゼン力、ヒアリング力、伝達力、コミュニケーションスキル...」
どんな課題も、正しいやり方で正しい量の努力を積めば解決することができると思います。
しかし、日々の忙しい中でこれを高めて維持し、それを発揮するのは容易ではありません。
そう、皆忙しいのです......(*_*)
皆全力です。私も昔は忙しさに溺れ、笑顔を忘れていた時もありました。
日々の仕事に追われ溜まっていく仕事を休日にこなす毎日...。
それでも、やりがいや全力で働く自分に誇りとプライドを持ち、キャリアが自信に繋がっていきました。
じゃあ、営業職で働く方に「どうすればいいの..?」と聞かれたらこう答えます。
『 最大の営業力とは笑顔です 』...と。
常に笑っていてください。それが無理だったら、あからさまな営業スマイルでも構いません。
私も様々な営業力についてを学んできましたが、休日に難しい自啓本など読む必要はありません。その時間を家の鏡の前で笑っていてください。
そうすれば自然と人が寄ってきます...不思議なもので。全力の笑顔の力はすべてをうまくいくする力を持っています。 ご参考下さい。
以上、お読みいただきありがとうございました(^^)
これからも随時更新していきます。
また、お悩みの方が居ましたら、コメントやプロフィール欄のメールからご連絡お待ちしております。
【 探偵のいる不動産 】雨の日の名古屋から...
地下街や近隣コンビニの灰皿も今やコロナ便乗でほぼ撤退済みの中、唯一残る「SMOKING AREA」 名駅西口より
よく1階利用させてもらってます。カフェが混んでいればサイザリヤへ、ソーシャルディスタンスの座席スタイルなので居心地良く、お客様との面談でも使います。名駅西口徒歩1分より
先月施工が完了した新築テナントビル 1階に不動産会社が入っています。名駅太閤通口徒歩1分より ↓
・賃貸名古屋|ＢＢｉｔビビットはただの不動産ではない探偵がいる不動産
本日は、以前にここの社長とご縁がありまして、先日全く新しいコンセプトの不動産会社を立ち上げたので、ご紹介させて頂きます。
なんと...『 探偵のいる不動産 』
社長が有名探偵会社を運営しているので、探偵×不動産のタイアップ事業とのことです。
今までには無い試みで、立ち上げの話を聞いた時はとても衝撃を受けました。
入居時には盗聴器調査などの探偵サービスが付くのです。
私を採用してほしかった...(*_*)
先日ご挨拶に伺い、店長と名刺交換させて頂きましたが、やはりお店に入るとスタッフの方が皆、どうしても探偵に見えてしまいます...。が、さわやかで気さく、経験豊富な敏腕スタッフとのことです。
賃貸物件のお引っ越しでは様々な事情を持たれたお客様も少なくありません。プラスαの安心安全が付くなら是非活用したいですね。
以上、お読みいただきありがとうございました(^^)
これからも随時更新していきます。
また、お悩みの方が居ましたら、コメントやプロフィール欄のメールからご連絡お待ちしております。
52才男性 生活保護受給者の案件
・いまだに生保者で儲けようとする輩業者の募集要項(大手不動産業者間サイトより)
先日、SNSからのご相談で「現在不動産会社に通っているんだが、審査がどこも通らない」とのお悩み具合を受けました。
話を聞くと、最初に伺った不動産会社で2件の申し込みをしたが通らず、担当の営業マンからも次第に連絡が来なくなったそうです。
新しい不動産会社にも行ったが、生保(生活保護受給者)の理由だけで断られて、困っているとのこと。
生保の方は只でさえ、不動産会社に行きづらいものです。
それを営業マンの力量不足でお客様をたらい回しにするなど、営業マンとして失格で、断じて許せません。
私の経験上、生保だからといって、何か審査に特別な影響が出ることはありません。
むしろ、受給資格があるうちは賃料は自治体が支払うので、オーナーサンによっては歓迎も受ける物件もあります。
しかし、昨今のイメージもあり、生保可物件が少ないのも事実です。
「じゃあ、どうして審査が通らないの?」
『ご本人に問題があるからです。』
そう、話を聞くと「前にクレカを飛ばしてしまったことがあって......」と、その話し方ですぐに察知しました。ブラックの中でも濃厚なランク付けの位置に入ると...。
ただ、それ以上は聞きません、受給理由も聞きません。
申し込んだ物件を教えてもらい、保証会社を特定しましたが、2件とも審査レベルで言うと1～10のうち、大手の3、4と一般的でした。
段々と見えてくる突破口...
そう、あとはレベル1、2の物件を探せば良いのですが、お客様にもそれなりのこだわり条件があります。駅近やバストイレ別、20㎡以上などなど...。
あとは業者側の営業力になってきますのでお任せください。
なるだけご条件に近い物件に片っ端から営業電話を掛けます。
もちろん100％の物件が無いことはお客様も承知ですが、それに近い営業は出来ます。
ほとんどが大手保証会社の審査レベル3、4の物件でしたが、オーナーサイドもお客さんがいれば、決めたいのは山々...。
・営業トーク(取引業者に対して)
「御社の物件がとてもお気に入りで、他の物件なんか目もくれないんですよ、すぐにでもお申込みしたいって、ただ...ずっと前に引っ掛かったことがあるみたいで、とても慎重なんです。今回だけ特別に弊社の提携する保証会社を利用させて頂けませんか?」
営業手法を見せるのはマグロ漁師の仕掛けを見せるのと一緒で、気は進みませんが、ほんの一例です。
レベル1、2の保証会社をこちらから吹っ掛けます。そう、物件が無ければ作ればいいんです。
後日、お客様をご案内し、その日のうちに審査通過、無事ご成約頂きました。
毎回思うのが、お客様から感謝されると恥ずかしく、下手に出ますが、本当にうれしいものです。感謝の思いは常に声に出していきたいと思う案件でした。
今回ご紹介した私独自の審査基準ですが、レベル3⤴は大手と呼ばれる保証会社(全保連、日本セーフティー、Casa、エルズサポート等)になります。
現在 の賃貸物件の7割強は大手が締めておりますが、昨今の状況もあり、緩く締めている会社もあります。審査に不安な方も屈せずトライしてみてください。
現在、保証会社も様々な営業手法で無数に存在しております。↓
そして、今回ご利用させて頂いた保証会社サンは昔からごひいきにさせて頂いているところで、なんと審査基準は「ネットで名前を叩いて犯罪歴が出なければOK」との太っ腹審査です。良く利用させてもらってます。(もちろん、会社名は明かせませんが。)
こういった会社もあればまたその上をいく、どなたでもOK会社も存在します。
もちろんすべて協会加入のれっきとしたまともな会社です。
保証会社もお客様確保で様々な営業スタイルがあります。ご参考下さい。
以上、お読みいただきありがとうございました(^^)
今回の生保案件のご提案もほんの一部ですので、これからも随時更新していきます。
また、お悩みの方が居ましたら、プロフィール欄のメールからご連絡お待ちしております。
別居予定 42才女性 無職 「無職でのお部屋探し方法」
・名古屋市中村区家賃無料の女性専用シェアハウス
2020/6/17現在も募集しています。
「無職で賃貸契約するにはそれなりに条件が必要ですか?」
先日SNSからご相談を頂きました。
夫婦関係や姑問題で限界とのこと。
しかし、いざ別れても無職の身で中々動きたいのに動けないとのお悩み具合でした。
そこで本日は無職でお悩みの方にその道のプロからご提案をお届けします。
・無職でのお引越し方法
1.代理契約
2.自力での契約
3.情報力を生かした契約
4.ご法度な契約
1.代理契約
不動産会社に行くと勧められるのが代理契約です。
代理契約とは親御さんやご親族の方が代わりに契約者となるものです。
もしご相談できる方が居れば一番手っ取り早いでしょう。
しかし、人のお引越し事情とは様々で、ご親族等に相談できないから困っている方も多いでしょう。そんな方には...↓
2.自力での契約
現在の賃貸契約は収入(所得)に見込めるものがないと正直厳しいです。(もちろん条件問わずや貯金等、保証の代わりになるものがまた別物になりますが...)
「じゃあ、今引っ越したいんだけどどうしたらいいの?」
「一つのご提案として、登録型の派遣会社に登録して下さい。」
多分スマホで5分くらいで就職が決まるはずです。これでokです。
そう、賃貸契約の申し込みには収入を得る先として、必ず就業先を記載する必要があります。登録した派遣会社を書いて、年収は自身の見込み額を書いて完結です。
余程の収入に見合わない物件や、濃厚なブラックの方で無ければ、これで審査は通ります。
「分かったけど、お金が無いんだよね...」↓
3.情報力を生かした契約
突発的なお引越しで一番困るのがお金の問題。
賃貸契約の初期費用で賃料の4.5倍掛かるなんて払えません。
もちろん、探せば初期費用10万以下や格安キャンペーン物件に出会えるかも知れませんが、それでも高いとお悩みの方にススメるのが、シェアハウス(ルームシェア)物件です。
いやッ...プライベートな時間も人と過ごすなんて...とお考えの方は少し志向をずらしてください。
世の中には様々な生活を送る方がいます。
移動続きでやむなく空家賃を払い続ける方、老後の小遣い稼ぎで余ったお部屋を貸す方、高い家賃にコリゴリで、ルームシェアを考えている方...
そんな人程、(自身の経験上)相手に思いやりを持てる方が多いんです。
そして、何よりも勧めるのが、ルームシェア物件だとほとんどが格安で審査なしの身分証だけで入居できます。
「分かったけど、その情報をどこで調べるの?」
↑今回のご相談を受けた42才女性無職の方にもご紹介しましたが、愛知県でも100件近くの募集投稿が随時されています。
ご自身のプライベート事情に当てはまる物件があれば..とお勧めします。
4.ご法度な契約
公共の場では話せませんが、お困りでしたらご相談に応じます。
以上、お読みいただきありがとうございました(^^)
今回の無職案件のご提案もほんの一部ですので、これからも随時更新していきます。
また、お悩みの方が居ましたら、プロフィール欄のメールからご連絡お待ちしております。
名古屋市久屋大通りから...
東京から名古屋へ引っ越して来て３ヶ月経つこの頃ですが、名古屋...悪くないです('_')
東京の殺伐とした空気から抜けて感傷的に浸りますが、有限な時間を無駄にしたくないので、ブログとともにこの未開発な土地を開拓していきます。
